Ein Gastbeitrag von Desiree Ortlieb
Vermieter stehen im Mietverhältnis vor einer Vielzahl rechtlicher Pflichten, zugleich verfügen sie aber über klare gesetzliche Rechte, um ihre Immobilie zu schützen, wirtschaftlich sinnvoll zu verwalten und auf Pflichtverletzungen des Mieters angemessen zu reagieren. Dieser Beitrag gibt einen strukturierten Überblick über die wichtigsten Vermieterrechte und zeigt, wie diese in der Praxis rechtssicher
durchgesetzt werden können.
Rechtlicher Rahmen: welche Rechte Vermieter grundsätzlich haben
Die Grundlage aller Vermieterrechte findet sich in den §§ 535 ff. BGB. Danach schuldet der Vermieter die Überlassung und Erhaltung der Mietsache im vertragsgemäßen Zustand, während der Mieter zur Zahlung der Miete und zum pfleglichen Gebrauch verpflichtet ist. Aus diesem gesetzlichen Gefüge leiten sich die
zentralen Rechte des Vermieters ab:
- Anspruch auf Mietzahlung
Der Vermieter hat einen durchsetzbaren Anspruch auf die vereinbarte Miete.
Zahlungsverzug des Mieters berechtigt den Vermieter zur Abmahnung und unter
bestimmten Voraussetzungen auch zur außerordentlichen (fristlosen) Kündigung
(vgl. § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB). - Anspruch auf ordnungsgemäßen Gebrauch der Mietsache
Der Mieter muss die Wohnung so nutzen, wie es dem Vertrag entspricht. Verstöße,
wie etwa unerlaubte gewerbliche Nutzung oder unzulässige Tierhaltung, können
Abmahnungen oder sogar Kündigungen rechtfertigen. - Anspruch auf Schadensersatz bei Pflichtverletzungen
Entstehen Schäden durch unsachgemäße Nutzung, grobe Fahrlässigkeit oder
vorsätzliches Verhalten, kann der Vermieter Schadensersatz nach §§ 280, 241 BGB
verlangen. Dies umfasst sowohl die Beseitigung des Schadens als auch – nach
Fristsetzung – die Kostenerstattung. - Recht auf Zutritt zur Wohnung aus berechtigtem Anlass
Ein allgemeines Besichtigungsrecht des Vermieters gibt es nicht, jedoch darf der
Vermieter die Wohnung betreten, wenn ein sachlicher Grund vorliegt (z.B.
turnusmäßiges Ablesen von Zählerständen). Voraussetzung hierfür ist stets eine
angemessene Vorankündigung an den Mieter. - Recht auf Betriebskostenumlage
Die Betriebskosten können vertraglich auf den Mieter umgelegt werden (vgl. § 556
Abs. 1 BGB). Der Vermieter hat dann Anspruch auf angemessene Vorauszahlungen
sowie auf die Erstellung einer jährlichen Betriebskostenabrechnung. Voraussetzung
ist eine klare mietvertragliche Regelung, idealerweise mit Verweis auf die
Betriebskostenverordnung (BetrKV). - Recht auf Zustimmung zu Modernisierungen
Nach §§ 555c ff. BGB kann der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen durchführen,
sofern er diese ordnungsgemäß und rechtzeitig ankündigt. Unter bestimmten
Voraussetzungen besteht ein Duldungsanspruch gegenüber dem Mieter. - Recht auf Mieterhöhungen
Vermieter können die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen, nach
Modernisierungsmaßnahmen oder im Rahmen einer Staffelmiet- bzw.
Indexmietvereinbarung. - Kündigungsrechte
Der Vermieter kann das Mietverhältnis kündigen, wenn berechtigte Interessen
vorliegen (z. B. Eigenbedarf) oder wenn der Mieter schwerwiegend gegen seine
vertraglichen Pflichten verstößt (z. B. Zahlungsverzug, erhebliche
Pflichtverletzungen).
Mängel und Mängelanzeigepflicht des Mieters
Vermieter sind verpflichtet, die Mietsache während der gesamten Mietdauer in einem gebrauchstauglichen Zustand zu erhalten (vgl. § 535 BGB). Dazu gehören klassischerweise Wartungsarbeiten und Reparaturen innerhalb der Wohnung sowie an Gemeinschaftsflächen wie Treppenhaus oder Keller. Treten Mängel in der Mietsache auf, muss der Vermieter diese beheben, es sei denn es handelt sich um Kleinstreparaturen und diese wurden wirksam auf den Mieter vertraglich übertragen.
Damit der Vermieter reagieren kann, trifft den Mieter die gesetzliche Pflicht, auftretende Mängel unverzüglich anzuzeigen (vgl. § 536c BGB). Er muss nicht die Ursache klären, aber den Mangel so beschreiben, dass der Vermieter eine Abhilfe veranlassen kann. Unterlassene oder verspätete Meldungen führen dazu, dass der Mieter für Folgeschäden haftet und sein (Miet-) Minderungsrecht verliert.
Schadensersatzansprüche gegen den Vermieter sind dann ebenfalls ausgeschlossen.
Für die Praxis bedeutet dies: Der Vermieter hat ein Recht darauf, alle Mängel frühzeitig zu erfahren, um Schäden zu begrenzen und seine Instandhaltungspflicht ordnungsgemäß zu erfüllen. Der Mieter wiederum trägt Verantwortung dafür, Verschlechterungen der Wohnung nicht „laufen zu lassen“, sondern zeitnah mitzuteilen.
Schadensersatz und Haftung des Mieters
Der Vermieter kann Schadensersatz verlangen, wenn der Mieter die Wohnung vorsätzlich, fahrlässig oder durch vertragswidrigen Gebrauch beschädigt (vgl. §§ 241, 280 BGB). Entscheidend ist die Abgrenzung zwischen normaler Abnutzung, die mit der Miete abgegolten ist, und tatsächlichen Schäden, die der Mieter verursacht hat. Wann ein ersatzfähiger Schaden vorliegt, wird umfassend im Beitrag von opacta „Haftung des Mieters für Schäden an der Wohnung“ dargestellt.
Typische ersatzpflichtige Schäden sind beispielsweise zerbrochene Fenster, Brandlöcher, tiefe Kratzer im Parkett oder massive Verschmutzungen. Auch Schäden durch Haustiere oder bauliche Veränderungen ohne die Zustimmung des Vermieters können eine Haftung auslösen. Für gewöhnliche Abnutzungen, bspw. leichte Kratzer, einzelne Dübellöcher oder altersbedingten Verschleiß, haftet der Mieter nicht. Diese Abnutzungen sind vom vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung umfasst.
Kommt es zu einem Schaden, kann der Vermieter die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands verlangen. Häufig wird zunächst eine Frist zur Beseitigung gesetzt; reagiert der Mieter nicht, kann der Vermieter den Schaden selbst beheben lassen und die Kosten ersetzt verlangen. Dabei ist ein möglicher sog. „Abzug neu für alt“ zu berücksichtigen, um keinen unzulässigen Wertzuwachs geltend zu machen.
Das bedeutet, dass der Mieter entsprechend in Höhe des Restwerts der beschädigten Sache haftet und der Vermieter die übrigen Kosten der neuen Sache tragen muss.
Die Beweislast liegt grundsätzlich beim Vermieter. Ein sorgfältiges Übergabe- und Rückgabeprotokoll ist daher unverzichtbar, um nachzuweisen, dass Schäden erst während der Mietzeit entstanden sind. Dabei bietet es sich an, den Zustand der Wohnung auch durch Bild- und Videomaterial festzuhalten. Sinnvoll ist außerdem, den Mieter auf den Abschluss einer Privathaftpflichtversicherung hinzuweisen (eine
Pflicht des Mieters hierzu besteht aber nicht). Lesen Sie auch den Beitrag von opacta „Haftung des Mieters nach Auszug“.
Betriebskosten und Abrechnung
Vermieter dürfen Betriebskosten nur dann auf den Mieter umlegen, wenn dies vertraglich eindeutig vereinbart wurde (vgl. § 556 BGB). Üblich ist ein Verweis auf die Betriebskostenverordnung (BetrKV); fehlt eine solche Regelung, trägt der Vermieter sämtliche laufenden Betriebskosten selbst (vgl. § 535 Abs. 1 S. 3 BGB).
Auch „sonstige Betriebskosten“ sind nur umlagefähig, wenn sie ausdrücklich im Mietvertrag benannt sind. Der Beitrag von opacta „Wie legt man Nebenkosten auf den Mieter um?“ erläutert, welche Formulierungen wirksam sind und welche Fehler häufig auftreten.
In den meisten Mietverhältnissen zahlt der Mieter monatliche Vorauszahlungen, die jährlich abzurechnen sind (vgl. § 556 Abs. 3 BGB). Die Abrechnung muss spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen. Versäumt der Vermieter diese Frist, verliert er sein Nachforderungsrecht. Der Mieter kann jedoch weiterhin Rückzahlungen fordern, wenn er zu viel gezahlt hat.
Die Abrechnung selbst muss klar strukturiert sein: Gesamtkosten, Umlageschlüssel, Mieteranteil, Vorauszahlungen und Endsaldo. Fehlerhafte Umlageschlüssel, unvollständige Kostenpositionen oder nicht umlagefähige Posten führen schnell zur Unwirksamkeit. Ein detailliertes Verständnis der Abrechnungssystematik sowie eine klare vertragliche Grundlage sind daher entscheidend.
Zugang zur Wohnung und Besichtigungsrechte
Der Vermieter hat ein berechtigtes Interesse daran, die Wohnung in bestimmten Situationen, bspw. zur Schadensfeststellung, zur Durchführung von Instandhaltungsmaßnahmen oder zur Vorbereitung einer Neuvermietung, zu betreten. Ein allgemeines oder jederzeitiges Zutrittsrecht besteht jedoch nicht. Das
Betretungsrecht ergibt sich nur aus dem konkreten Anlass und muss dem Mieter mit angemessener Frist angekündigt werden.
Typische Gründe für ein berechtigtes Zutrittsrecht sind:
- Gefahr im Verzug (z. B. Rohrbruch, Gasgeruch),
- erforderliche Instandhaltungsarbeiten,
- Ablesungen oder Wartung gesetzlich vorgeschriebener Einrichtungen (z. B.
Rauchmelder), - Besichtigungen mit Kauf- oder Mietinteressenten.
Die Terminankündigung sollte rechtzeitig erfolgen und Rücksicht auf berufliche oder private Verpflichtungen des Mieters nehmen. Bei langfristig angekündigten Instandhaltungsmaßnahmen hat der Mieter mitzuwirken; verweigert er den Zutritt grundlos, kann dies zu Schadensersatzansprüchen führen.
Gleichzeitig darf der Vermieter den Mieter nicht unangemessen belasten, z. B. durch zu häufige Termine, unangekündigte Besuche oder das Betreten der Wohnung in Abwesenheit des Mieters (außer bei Gefahr im Verzug). Ein ausgewogenes Verhältnis zwischen den Informations- und Kontrollinteressen des Vermieters und dem Besitzrecht des Mieters ist rechtlich zwingend. Allgemein empfiehlt es sich, ein
kooperatives und freundliches Miteinander zu pflegen, um die Vermieter/Mieter-Beziehung für beide Seiten angenehm zu gestalten.
Kündigungsrechte des Vermieters
Das Gesetz räumt Vermietern mehrere Möglichkeiten ein, ein Mietverhältnis zu beenden. Diese Rechte sind jedoch eng begrenzt und setzen stets ein berechtigtes Interesse voraus.
Zentrale Kündigungsgründe:
- Eigenbedarf: Der Vermieter benötigt die Wohnung für sich, nahe Angehörige
oder Mitglieder seines Haushalts. Die Gründe müssen nachvollziehbar und
konkret dargelegt werden. - Vertragsverletzungen des Mieters: Etwa erhebliche Mietrückstände,
nachhaltige Störungen des Hausfriedens oder eine unzulässige Nutzung der
Wohnung. Je nach Schwere kommt eine fristlose oder ordentliche Kündigung
in Betracht.
Wichtig ist eine korrekt formulierte und begründete Kündigung, da formale Fehler die Wirksamkeit regelmäßig entfallen lassen. Ein strukturiertes Vorgehen sowie der frühzeitige Rückgriff auf Muster und Rechtsrat helfen, spätere Streitigkeiten zu vermeiden.
Fazit
Vermieter verfügen über umfangreiche Rechte, die es ihnen ermöglichen, ein Mietverhältnis effizient zu gestalten, wirtschaftlich zu betreiben und die Wohnung in einem ordnungsgemäßen Zustand zu erhalten. Entscheidend ist jedoch, diese Rechte strukturiert und dokumentiert wahrzunehmen, und zwar von der Auswahl geeigneter Mieter über die Kontrolle der Instandhaltungspflichten bis hin zur
Durchsetzung von Schadensersatz- und Kündigungsrechten.
Eine durchdachte Vertragsgestaltung, vollständige Dokumentation und sorgfältige Übergabeprotokolle minimieren das Konfliktpotenzial und stärken die rechtliche Position des Vermieters im Ernstfall. Die opacta Vermieterpakete bieten hierfür die passende Grundlage: anwaltlich erstellte Mietverträge, geprüfte Vorlagen und klare Schritt-für-Schritt-Anleitungen, mit denen Vermieter ihre Rechte effizient und
praxisgerecht durchsetzen können.
